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Fertighausvertrag (Hausvertrag)
Hier finden Sie Informationen zu Fertighausverträgen, Hausverträgen und sonstigen Hausbauverträgen.
Hausvertrag Fertighausvertrag
Vertragsgegenstand des oft nur "Hausvertrag" genannten Vertragstyps ist ein Auftrag über die Lieferung und Erstellung eines bestimmten Haustyps von einem Fertighausanbieter. Solch ein Vertrag ist entgegen dem ersten Eindruck kein "Kaufvertrag". Rechtlich gesehen handelt es sich vielmehr um einen Werkvertrag im Sinne des § 631 BGB, denn das Fertighausunternehmen hat eine Werkleistung auf einem Grundstück zu erbringen. Das Grundstück haben grundsätzlich die Bauherren zu liefern.
Denkbar sind auch andere Fallgestaltungen, bei denen der Anbieter sogleich auch das Grundstück liefert. – Damit befindet man sich dann aber in einem Grenzbereich zwischen Hauskauf und Bauvertrag, der dann auch notariell beurkundet werden muss.
Eine Besonderheit des "Hausvertrages", die diesen Vertragstyp so beliebt macht, ist die Festpreisgarantie und die in der Regel genau definierte und fassbare Leistung in Gestalt des vor Ort ausgewählten "Musterhauses".
Hieraus ergibt sich für die zukünftigen Bauherren der Eindruck einer Beherrschbarkeit des Bauvorhabens auch bei beschränkten finanziellen Mitteln. Hinzu kommt die professionalisierte Vertragsabwicklung mit standardisierten Bauobjekten.
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Kein Vertrag trotz Unterschrift
Häufig sind in der Praxis die Fälle, in denen trotz Unterschrift der Bauherren tatsächlich noch gar kein rechtswirksamer Vertrag geschlossen wurde. Wenn die Bauherren beispielsweise gar nicht den Willen hatten, einen Fertighausvertrag zu schließen, weil etwa der Vertriebsmitarbeiter des Fertighausunternehmens ein Angebot als unverbindlich und bloße Formsache bezeichnet hatte, fehlt es an einem wirksamen Vertragsschluss. Gleiches gilt, wenn die Unterschrift unter dem Hausvertrag angeblich nur "zur Überprüfung der Finanzierung" verlangt wurde.
Im Zusammenhang mit dem Vertragsschluß ist auch an die gesetzliche Regel des § 150 Abs. 2 BGB zu denken, dass etwa ein Zusatzangebot des Fertighausunternehmens, den zustande gekommenen Vertrag zu erweitern, eine Ablehnung des alten Angebots (Hausvertrags) verbunden mit einem neuen Angebot darstellen kann. § 150 Abs. 2 BGB sagt in einem solchen Fall, dass kein wirksamer Vertrag mehr vorliegt, wenn dieses Zusatzangebot nicht angenommen wurde.
Ein Vertrag über die Errichtung eines Fertighauses ist auch dann nicht zustande gekommen, wenn die Parteien des Hausvertrages sich nicht über alle Punkte geeinigt haben. Nach § 154 Abs. 1 BGB muss eine Einigung über alle Punkte vorliegen, über die nach Erklärung auch nur einer der Parteien eine Vereinbarung getroffen werden soll. Ob der zu regelnde Punkt wesentlich oder unwesentlich ist, spielt keine Rolle Selbst wenn eine Aufzeichnung über die Einigung stattgefunden hat, ist die Einigung über Einzelpunkte nicht bindend.
Wenn zahlreiche Punkte im Angebot des Fertighausunternehmens an die Bauherren offen geblieben sind, wenn etwa die "Erklärung der Bauherren zum Bauantrag", von den Bauherren nicht ausgefüllt wurde, oder die Angabe des Baugrundstücks, auf dem das Fertighaus errichtet werden soll fehlt, obwohl in den Formularen des Fertighausunternehmens insoweit Angaben verlangt werden, liegt der Schluss nahe, dass ein Vertrag im Zweifel noch nicht zustande gekommen ist.
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Notarielle Beurkundung?
Da es sich bei der Unterzeichnung eines Hausvertrages um einen weitreichenden Entschluss mit erheblichen finanziellen Folgen handelt, wäre es eigentlich sinnvoll, wenn der Vertrag wie bei einem Kaufvertrag über ein Grundstück bei einem Notar geschlossen werden müsste.
Dem ist aber regelmäßig nicht so, der Hausvertrag bedarf im Gegensatz zum Hauskaufvertrag (= Grundstückskauf) keiner notariellen Beurkundung, weil Werkverträge grundsätzlich formfrei geschlossen werden können. Anders ist dies nur, wenn gleichzeitig auch ein Grundstück veräußert werden soll und es sich damit um einen kombinierten Bau-/Kaufvertrag handelt. Hier geht es nach Grundstücksrecht, sonst beim Hausvertrag nach reinem Vertragsrecht.
Die Grenzen sind allerdings fließender als man annimmt. Wenn beispielsweise das Fertighaus in einer Anzeige, oder dem Exposé in einem "Wohnpark" angeboten wird stellt sich die Situation oft so dar, dass das angebotene Haus auch auf dem angesprochenen Grundstück errichtet werden soll. Wenn ein Bauherr das Grundstück nur dann erhält, wenn er auch den Hausvertrag schließt, ist auch der Hausvertrag formpflichtig. Das gilt unabhängig von dem Umstand, dass nicht der Fertighausunternehmer, sondern ein Dritter das Grundstück verkauft.
Grundstückskaufvertrag und Hausvertrag stehen in einem rechtlichen Zusammenhang und bedürfen daher der notariellen Beurkundung, wenn sie miteinander "stehen und fallen" sollen. Ob dies so ist, bedarf einer juristischen Bewertung durch einen Anwalt
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Widerruf
Für den Hausvertrag gibt es kein gesetzliches Widerrufsrecht, es sei denn dass es sich um einen Fernabsatz (Vertragsschluss über Internet, Brief) oder um ein Haustürgeschäft (überraschender Vertragsschluss in der Wohnung) handelt. Dies kommt in der Praxis allerdings kaum vor. Die Ausübung eines Widerrufsrechts wird regelmäßig als freie Kündigung des Hausvertrages ausgelegt. Dies ist dann mit Schadenersatzansprüchen des Fertighausunternehmens verbunden.
Anfechtung
Wie jeder andere Vertrag ist auch der Vertrag über ein Fertighaus bei Irrtümern der Bauherren oder arglistiger Täuschung durch den Anbieter bzw. seine Angestellten anfechtbar. Eine Anfechtung sollte allerdings gut begründet und auch beweisbar sein. Der Anfechtungsgrund "arglistige Täuschung" kann vor Gericht nur durch Zeugen oder Schriftwechsel nachgewiesen werden. Die Bauherren selbst können nicht als Zeuge in eigener Sache auftreten. Das Berufen auf einen Irrtum begründet darüber eine Schadenersatzpflicht nach § 122 BGB.
Bevor deshalb hierzu etwaige E-Mails oder Schreiben abgesendet oder Telefonate mit dem Anbieter geführt werden, sollte unbedingt anwaltlicher Rat eingeholt werden.
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Schadenersatz bei Kündigung
Bei jedem Werkvertrag gibt es in § 649 BGB eine freie Kündigungsmöglichkeit für den Bauherrn.
Wer dies als Bauherr will, kann sich deshalb recht schnell wieder vom Vertrag lösen. Die Schattenseite einer solchen freien Kündigung ist aber der dann zu zahlende pauschalierte Schadenersatz in Höhe von 10 % der Bausumme. Eine entsprechende Klausel ist in jedem Vertrag enthalten und in dieser Höhe auch grundsätzlich wirksam. Eine "kostenlose" freie Kündigung ist damit erst einmal ausgeschlossen.
Die Höhe des Schadenersatzes muss in jedem Fall angemessen sein. Im Falle der freien Kündigung hat der Unternehmer gemäß § 649 BGB Anspruch auf die vereinbarte Vergütung. Er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages erspart hat (Schadenersatz). Bei einer typisierenden Betrachtungsweise ist eine Pauschale von 10 % in der Regel nicht unangemessen. Ob höhere Pauschalen noch angemessen sind, ist allerdings rechtlich zweifelhaft.
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Kündigung ohne Schadenersatz
Bei einer erheblichen Pflichtverletzung des Fertighausanbieters kann der Bauherr zu einer außerordentlichen Kündigung des Werkvertrags berechtigt sein. Dann muss u.U. nicht der Bauherr, sondern im Gegenteil das Fertighausunternehmen Schadenersatz an den Bauherrn leisten.
Die Pflichten des zur Aufklärung und Beratung bei Abschluss des Hausvertrags richten sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Beratungsbedarf des Bauherrn und dem Fachwissen des Unternehmers, von dessen Vorhandensein in erforderlichem Umfang der Bauherr ausgehen kann. Denn der Unternehmer hat die für die Herstellung des Werkes nötigen Kenntnisse, die ihm in der Regel einen Wissensvorsprung vor dem Bauherrn verschafft.
Grundsätzlich hat daher der Unternehmer den Bauherrn über alle Umstände aufzuklären, die dieser nicht kennt, deren Kenntnis aber für seine Willensbildung und Entschlüsse bedeutsam sind. Zweck der Aufklärungspflicht ist es daher, dem anderen Vertragspartner Klarheit über ihm unter Umständen drohende Risiken und Gefahren zu verschaffen, die er aufgrund seiner eigenen Sach- und Fachkunde allein nicht zu erkennen oder richtig einzuschätzen vermag.
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Das Fertighausunternehmen ist daher zur umfassenden Aufklärung und Beratung hinsichtlich aller Umstände verpflichtet, die sich auf das Haus selbst beziehen, insbesondere auch seine Planung und die zu erwartenden Kosten. Diese Hinweispflichten bestehen bereits vor Vertragsschluss, damit ein "richtiger" Vertrag zustande kommt bzw. ein "unzweckmäßiger" Vertrag unterbleibt
Wenn sich für das Fertighausunternehmen Verdachtsmomente ergeben, z. B. auf Fehlvorstellungen des Bauherrn über die Verwendbarkeit des Hauses oder dessen Kosten, ist der Unternehmer zur Überprüfung verpflichtet. Dabei kann er sich zwar auf die Mitteilung der Verdachtsmomente beschränken und dem Besteller die eigene Klärung bzw. die Übernahme der Untersuchungskosten anheimstellen. Er hat aber das Ergebnis seiner Prüfung dem Bauherrn mit dem gebotenen Nachdruck mitzuteilen und sicherzustellen, dass dieser seine Bedenken verstanden hat.
Verletzt das Fertighausunternehmen in erheblichem Umfang seine Pflichten insoweit, können die Bauherren zur außerordentlichen Kündigung des Hausvertrags berechtigt sein. Außerdem bestehen parallel hierzu u.U. wegen der Verletzung der Aufklärungs- und Beratungspflicht Schadensersatzansprüche. Das Fertighausunternehmen muss die Bauherren dann so stellen, als hätten sie den für sie nachteiligen Hausvertrag nicht geschlossen.
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Rücktritt
Keine Schadenersatzpflicht besteht, wenn bei Vertragsabschluß schriftlich oder mindestens unter Zeugen ein freies Kündigungsrecht oder ein freier Rücktritt ohne Schadenersatzfolge vereinbart worden ist. Sollte dies geschehen sein, können die Bauherren vom Hausvertrag kostenlos zurücktreten. Ein solcher "freier Rücktritt" ist allerdings selten.
Finanzierungsvorbehalt
Öfter wird dieses Rücktrittsrecht als "Finanzierungsvorbehalt" ausgestaltet, wobei hinsichtlich der Reichweite des Vorbehalts verschiedene Konstellationen denkbar sind, die aber alle darauf abzielen, dem Bauherrn eine Rücktrittsmöglichkeit zu verschaffen, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt.
Es sollte bei der Formulierung des Finanzierungsvorbehalts größte Sorgfalt angewandt werden, insbesondere der Nachweis der tatsächlichen Grundlagen des Vorbehalts (Höhe der Finanzierung, Modalitäten, Sicherheiten etc.) muss "gerichtsfest" formuliert werden. Werden hier Fehler begangen, droht die Schadenersatzpflicht nach § 649 BGB.
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Ob ein Rücktritt aufgrund des Finanzierungsvorbehalts möglich ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Wenn bei realistischer Betrachtung ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnisse die Bauherren zu der zutreffenden Feststellung finden, dass der von ihnen ins Auge gefasste Hausbau für sie nicht finanzierbar ist, sollte der Rücktritt wirksam sein. Anders ist es natürlich, wenn mutwillig eine ins Auge gefasste Finanzierung verhindert wird.
Der Fertighausanbieter kann die Bauherren also nicht zu einem unvernünftigen Finanzgebaren zwingen, wenn sie erkannt haben, dass sie sich ein Objekt wirtschaftlich nicht leisten können; ein treuwidriges Verhalten kann darin jedenfalls nicht gesehen werden.
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Grundstücksvorbehalt
Gleiches gilt im Grunde, wenn ein Vorbehalt, Rücktritts - oder Kündigungsrecht hinsichtlich eines Grundstücks vereinbart wurde. Im Streitfall muss nachgewiesen werden, dass die speziellen persönlichen Anforderungen an das Grundstück nicht erfüllt wurden (z.B. Größe, Lage, Preis usw.) und deshalb der Hausvertrag gekündigt werden musste. Sind die persönlichen Anforderungen des Bauherrn an das zu erwerbende Grundstück nicht eindeutig genug geregelt, besteht für den Fertighausanbieter die Versuchung, das Eingreifen des speziellen Grundstücksvorbehalts zu bestreiten ("der Bauherr hat sich nicht bemüht") und Schadenersatz nach § 649 BGB zu fordern.
Die Position des Fertighausanbieters würde dann sein, dass der Bauherr das (angeblich) fehlende Grundstück nur vorschiebt, um seine Vertragsreue zu verbergen. Das Rücktrittsrecht wird also vom Fertighausanbieter so ausgelegt, dass dem Bauherrn ein Rücktrittsrecht lediglich für den Fall vorbehalten sein soll, dass er objektiv überhaupt kein geeignetes Baugrundstück, und zwar unabhängig von Größe, Preis und örtlicher Lage, erwerben kann. Dieser Fall kann praktisch gar nicht eintreten, was dann nach Meinung des Fertighausanbieters zu einer Schadenersatzverpflichtung des Bauherrn führt.
Wir sind demgegenüber der Auffassung, dass ein Rücktrittsvorbehalt sinnvollerweise nur so verstanden werden kann, dass die Entscheidungsfreiheit der Bauherren hinsichtlich des noch zu erwerbenden Baugrundstücks nicht ernsthaft eingeschränkt werden soll. Wenn Sie insoweit Fragen haben, setzen Sie sich mit uns in Verbindung.
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Kündigung ohne Schadenersatz ?
Eine weitere allerdings juristisch anspruchsvollere Lösung kann sich aufzeigen, wenn der Bauherr gleichzeitig eine Finanzierung über die Bauvertragssumme bei einer Bank eingegangen ist. Das Darlehen kann dann eine wirtschaftliche Einheit mit dem "Hausvertrag" bilden.
Eine wirtschaftliche Einheit ist allerdings nur dann anzunehmen, wenn sich die finanzierende Bank bei der Vorbereitung oder dem Abschluss des Darlehensvertrags der Mitwirkung des Fertighausanbieters bedient hat, also beispielsweise bei "Vertragsabschluß" ein Vertreter der Bank oder ein Makler zwecks der Finanzierung anwesend war.
In vielen Fällen ist dem so, da bekannte Fertighausanbieter regelmäßig mit Finanzierungsberatern zusammenarbeiten und häufig den Abschluss des "Hausvertrages" an die Finanzierung durch ein bestimmtes Institut binden.
In einem derartigen Fall ist es u.U. möglich sich kostenlose von einem "Hausvertrag" zu lösen. Fragen Sie hierzu bitte einen Anwalt, ob in Ihrem Fall eine Lösungsmöglichkeit vom Hausvertrag ohne Schadenersatzpflicht besteht.
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Fehlender Finanzierungsvorbehalt – keine Entschädigung?
Üblicherweise wird zum Schutz der Bauherren eine Finanzierungsvorbehaltsklausel in den Vertrag aufgenommen. Erfolgt dies nicht, können sich daraus im Einzelfall schwerwiegende Folgen für das Hausbauunternehmen ergeben.
Ist dem Hausbauunternehmen bei Abschluss eines Hausbauvertrags bekannt, dass kein Baugrundstück vorhanden und auch die Finanzierung des Gesamtbauvorhabens noch offen ist, muss er einen erkennbar geschäftsunerfahrenen Vertragspartner darauf hinweisen, dass der Hausvertrag unabhängig vom Erwerb des Grundstücks und der Finanzierbarkeit wirksam ist.
Wird dieser Hinweis schuldhaft unterlassen, kann das Hausbauunternehmen nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss auf Schadensersatz haften, was dazu führt, dass das Hausbauunternehmen im Einzelfall gehindert ist, den nach Kündigung des Hausbauvertrags entstandenen Vergütungsanspruch durchzusetzen.
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Rücktrittsrecht ist keine freie Kündigung – Keine Entschädigung?
Wenn Wortlaut und Zweck eines zusätzlich vereinbarten Rücktrittsrechts nicht eindeutig sind, ist die Reichweite dieser Vereinbarung durch Auslegung zu ermitteln. Die Parteien eines Werkvertrages sind bei der Ausgestaltung eines Rücktrittsrechts grundsätzlich frei; die Auslegung einer entsprechenden Vereinbarung richtet sich deshalb nach den allgemeinen für die Vertragsauslegung geltenden Grundsätzen.
Maßgebend für die Reichweite eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts ist der wirkliche Wille der Vertragsparteien (§§ 133, 157 BGB), zu dessen Auslegung neben dem Wortlaut der Vertragserklärungen auch die beiderseits bekannten Umstände, insbesondere die Art und Weise des Zustandekommens der Vereinbarung, ihr Zweck und die beiderseitigen Interessenlagen der Parteien heranzuziehen sind. Für die Auslegung der Vereinbarung ist deshalb maßgeblich darauf abzustellen, wie der vorformulierte Erklärungsinhalt aus der Sicht der Bauherren als Empfänger zu verstehen war
Häufig haben die Bauherren zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung die Finanzierung des Bauvorhabens noch nicht sicher geklärt. Dessen ungeachtet geht das unternehmerische Interesse des Hausbauunternehmens dahin, zum Vertragsschluss mit den Bauherren zu kommen. In einem solchen Fall entspricht es der beiderseitigen Interessenlage und dem mit dem Rechtsgeschäft verfolgten redlichen Zweck, eine Möglichkeit der Vertragsauflösung zu vereinbaren.
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Der Grundsatz, wonach Unklarheiten im Zweifel zu Lasten des Verwenders formularmäßiger Erklärungen gehen, findet auch Anwendung, wenn der Vertragstext - wie in diesen Fällen fast immer - vom wirtschaftlich und intellektuell Überlegenden entworfen wurde. Die Umdeutung einer Rücktrittserklärung in eine freie Kündigung mit der Rechtsfolge eines Vergütungsanspruchs für nicht erbrachte Leistungen gemäß § 649 S. 2 BGB kommt in der Regel nicht in Betracht
Sollten Sie weitere Fragen haben und eine rechtliche Beratung wünschen, setzen Sie sich gern direkt mit Rechtsanwalt Nolte in Verbindung !
Sie erreichen Rechtsanwalt Nolte direkt unter der Rufnummer 040 –- 3571 5060 oder per E-Mail unter: mail@rechtsanwalt-nolte.com
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