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Rücktritt vom Immobilienkauf
Rückabwicklung Hauskauf / Wohnungskauf
Verhältnismäßig oft erhalten wir Anfragen von Käufern oder Verkäufern einer Immobilie, die von einem bereits geschlossenen bzw. notariell beurkundeten Kaufvertrag über eine Immobilie, also ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung wieder zurücktreten wollen. Dies entweder, weil ihnen die erworbene Immobilie nicht mehr so gut gefällt (sog. Kaufreue), sie eine bessere Immobilie gefunden haben oder weil die beabsichtigte Finanzierung ihres Immobilienkaufes sich nicht so realisieren lässt, wie von ihnen vorher geplant.
In derartigen Fällen gilt leider: Im Normalfall ist der Rücktritt von einem Immobilienkaufvertrag für den Käufer der Immobilie nicht möglich. Der bereits von einem Notar beurkundete Kaufvertrag über eine Immobilie ist bindend und verpflichtend.
Wenn Sie als Käufer einer Immobilie in dem notariellen Kaufvertrag kein Rücktrittsrecht vereinbart haben sollten, welches Ihnen die Möglichkeit gibt, bei Eintritt oder bei Nichteintritt bestimmter Bedingungen oder innerhalb bestimmter Fristen den Rücktritt von dem Kaufvertrag über ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu erklären, bleiben Sie an den bereits notariell beurkundeten Kaufvertrag gebunden und müssen die dort übernommenen Verpflichtungen (insbesondere zur fristgemäßen Zahlung des Kaufpreises, zur Zahlung der Grunderwerbsteuer, der Notarkosten etc.) erfüllen.
Fehlt eine entsprechende Vereinbarung mit dem Verkäufer im Kaufvertrag, wird der von Ihnen geschlossene Immobilienkaufvertrag in der Regel also keine Möglichkeit zum Rücktritt vom Kaufvertrag bieten. Die Rückabwicklung des Hauskaufes oder Wohnungskaufes ist in derartigen Fällen ohne Zustimmung und Mitwirkung des Verkäufers dann meist nicht mehr möglich.
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Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag
Auch die von Ihnen erst nach dem Kauf einer Immobilie festgestellten Mängel der Immobilie geben Ihnen üblicherweise nicht das Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag. Fast immer ist in einem Immobilienkaufvertrag (nicht aber in einem Bauträgervertrag über eine neu zu errichtende Immobilie) die Haftung des Verkäufers für Fehler und Mängel des Kaufgegenstandes (der Immobilie) ausdrücklich ausgeschlossen und ein Rücktritt vom Vertrag deswegen nicht möglich.
Hierzu gibt es jedoch folgende bedeutende Ausnahme: Wenn es sich um einen wesentlichen Mangel des Kaufgegenstandes handelt, den der Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrages gekannt hat und den er Ihnen gegenüber arglistig verschwiegen hat. Siehe hierzu folgende Entscheidung des BGH. In einem derartigen Fall besteht die Möglichkeit zum Rücktritt vom Kaufvertrag.
Hat der Verkäufer einer Immobilie vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages den Käufer auf einen Mangel nicht hingewiesen, den er hätte offenbaren müssen und den er nachweisbar gekannt hat, so eröffnet dieses Verschweigen eines wesentlichen Mangels dem Käufer die Möglichkeit, den Rücktritt vom Kaufvertrag über die Immobilie zu erklären oder aber den Kaufpreis zu mindern, wenn er an dem geschlossenen Kaufvertrag festhalten will. Allerdings muss der Käufer beweisen können, dass der Verkäufer den von ihm verschwiegenen wesentlichen Mangel tatsächlich gekannt hat.
Sofern Sie den Kaufpreis für Ihre Immobilie, Ihr Haus oder Ihr Wohnungseigentum finanzieren wollen empfiehlt es sich unbedingt, vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages eine schriftliche Finanzierungszusage des finanzierenden Kreditinstituts einzuholen. Ist dies vorher nicht geschehen und Sie stoßen auf ernsthafte Schwierigkeiten, die Finanzierung Ihres Immobilienkaufes zu realisieren, sollten Sie so schnell wie möglich Kontakt mit dem Verkäufer der Immobilie aufnehmen. Ein Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag besteht in diesem Fall allerdings nicht.
Ein vernünftig beratener und besonnen handelnder Verkäufer dürfte aber wenig Interesse haben, trotz eines absehbaren Scheiterns der geplanten Finanzierung den Immobilienverkauf bis zum bitteren Ende mit Ihnen abzuwickeln. Sofern Sie ihm alle entstandenen Kosten und Auslagen erstatten - und vor allem, wenn weitere Kaufinteressenten zur Verfügung stehen sollten - wird er schon im eigenen Interesse ggfs. zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages bereit sein. Verpflichtet ist er hierzu allerdings nicht.
In eiligen Fällen oder bei bestimmten Fragen zum Immobilienrecht ist auch eine sofortige telefonische Rechtsberatung über unsere 0900-Hotline durch unseren für das Immobilienrecht zuständigen Anwalt möglich.
Rufen Sie uns hierzu gern an ! Tel.: 040 - 555 99 999
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