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Kündigung
Hier finden Vermieter und Mieter Informationen zur Kündigung im Mietrecht
Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum kann von dem Vermieter einer Wohnung anders als vom Mieter nur unter bestimmten engen Voraussetzungen wirksam erklärt werden. Der Vermieter muss für die Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegen.
Berechtigtes Interesse
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag (z. B. die Pflicht zur Zahlung der Miete) erheblich verletzt hat. Oder es besteht ein Eigenbedarf des Vermieters an den Wohnräumen, der Vermieter muss also die Wohnräume aus von ihm in dem Kündigungsschreiben genau darzulegenden Gründen für sich oder ihm nahe stehende Familienangehörige benötigen.
Denkbar ist auch, dass der Vermieter die Mieträume im vermieteten Zustand nicht angemessen wirtschaftlich verwerten (verkaufen) kann und dadurch ganz erhebliche Nachteile erleiden würde. Auch in diesem Ausnahmefall kann - allerdings in sehr engen Grenzen - ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen.
Der Vermieter muss die Gründe seines berechtigten Interesses in seinem Kündigungsschreiben angegeben. Nur die dort angegebenen Gründe können im Rahmen einer Räumungsklage Berücksichtigung finden, es sei denn, die Gründe sind erst nachträglich entstanden.
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Schriftform
Die Kündigung eines Mietvertrages muss schriftlich erfolgen. Die Gründe der Kündigung sind von einem Vermieter in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
Widerspruch
Auch ist der Mieter auf die ihm gesetzlich eingeräumte Möglichkeit hinzuweisen, einer Kündigung nach § 574 BGB zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder einen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte darstellen würde, die unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters an der Kündigung nicht zu rechtfertigen ist.
Letztendlich entscheidet über diese Fragestellungen immer das mit einer Räumungsklage angerufene Gericht. Das Gericht prüft, ob die Kündigung wirksam erfolgt und der Räumungsklage stattzugeben ist.
Rechtsberatung
Ein juristischer Laie kann bei der Fertigung der Kündigungserklärung und ihrer Begründung mangels hinreichender Kenntnis der rechtlichen Voraussetzungen und der hierzu ergangenen Rechtsprechung später nicht mehr behebbare Fehler machen. Daher empfiehlt es sich, schon vor der Kündigung des Mietverhältnisses einen Anwalt einzuschalten, der die Voraussetzungen prüft und sodann die Kündigung formuliert und begründet.
Wird ein Anwalt erst nach der Kündigung des Mietverhältnisses eingeschaltet und erst nach Ablauf der Kündigungsfrist mit der Erhebung einer Räumungsklage beauftragt, wird der Anwalt eine fehlerhaft begründete Kündigung häufig nicht mehr retten können. Entweder wird dann eine erneute Kündigung ausgesprochen werden müssen, so dass wiederum viel Zeit bis zum Ablauf der Kündigungsfrist verstreichen kann. Oder aber - und das kann sehr teuer werden - der Räumungsrechtsstreit wird auf der Basis der missglückten Kündigung unter erheblichen Prozessrisiken geführt.
Setzen Sie sich daher bitte rechtzeitig vor der Kündigung des Mietverhältnisses mit uns in Verbindung, wenn Sie ein Mietverhältnis beenden wollen.
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Dies gilt natürlich auch im umgekehrten Fall, wenn Sie sich als Mieter gegen eine Kündigung und eine nachfolgende Räumungsklage zur Wehr setzen wollen. Hier ist es wichtig, rechtzeitig schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen und auf ein entsprechendes Verlangen des Vermieters über die Gründe des Widerspruchs umfassend Auskunft zu erteilen.
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Gewerbemietvertrag
Ein Gewerbemietvertrag, also z.B. ein Büromietvertrag, ein Mietvertrag über eine Gaststätte, ein Hotel, eine Werkstatt oder Lagerhalle, kann von dem Vermieter wesentlich leichter gekündigt werden als ein Wohnungsmietvertrag.
Ist keine bestimmte Mietdauer (Vertragslaufzeit) und keine Kündigungsfrist vereinbart, kann der Mietvertrag über Geschäftsräume mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres gekündigt werden.
Üblicherweise sind in einem Gewerbemietvertrag jedoch häufig feste Vertragslaufzeiten von 3 bis 5 Jahren oder mehr vorgesehen, an die sich beide Mietparteien halten müssen.
Gerade gewerbliche Mietverträge weisen die unterschiedlichsten Laufzeiten und Kündigungsfristen auf. Häufig sind diese gekoppelt mit automatischen Vertragsverlängerungen oder Verlängerungen, die in Form einer Option von dem Mieter innerhalb bestimmter Fristen ausgeübt (schriftlich erklärt) werden können bzw. müssen.
Vereinzelt finden sich in Gewerbemietverträgen auch so genannte Nachmieterklauseln.
Bei bestehenden Zweifeln oder Unklarheiten sollten Sie sich insoweit lieber rechtzeitig durch einen Anwalt beraten lassen.
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Fristlose Kündigung
Die für den rechtlichen Laien wohl am schwierigsten zu beurteilenden Fragestellungen im Zusammenhang mit der Kündigung eines Mietvertrages betreffen die fristlose Kündigung, auch genannt außerordentliche Kündigung oder Kündigung aus wichtigem Grund.
Dabei handelt es sich um eine Kündigung, die häufig nicht einmal im Mietvertrag erwähnt ist. Eine außerordentliche Kündigung setzt voraus, dass im Rahmen eines Mietverhältnisses ein wichtiger Grund besteht, der es einer der Mietparteien nicht mehr zumuten lässt, länger am Mietvertrag festzuhalten. Das bedeutet, der zur Kündigung berechtigende Grund muß so schwerwiegend sein, dass die davon betroffene Mietpartei unmöglich bis zum vorgesehenen Ablauf des Mietvertrages warten kann, um sich wieder von dem Vertrag und ihrem Vertragspartner zu lösen.
Der hierfür klassische und häufigste Fall: Der Mieter zahlt keine Miete mehr. Dann kann der Vermieter unmöglich gezwungen werden, ihm weiter bis zum regulären Ablauf eines Mietvertrages die Mieträume zur Verfügung zu stellen.
Oder aber ein Mieter verstößt trotz entsprechender Abmahnungen des Vermieters weiterhin in erheblichem Maß gegen zentrale Pflichten aus dem Mietverhältnis (z.B. erhebliche Gefährdung der Mietsache, unerlaubte Untervermietung o.ä.)
Weitere Beispiele: Dem Mieter drohen bei einer Fortführung des Mietverhältnisses ganz erhebliche Gesundheitsgefahren (z.B. extreme Schadstoffbelastung der Mieträume), der Mieter verletzt oder bedroht nachhaltig den Vermieter oder andere Hausbewohner u.s.w..
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Gerade weil in derartigen Fällen die Rechtslage sehr unübersichtlich ist und sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter nur schwer zu beurteilen ist, ob ein wichtiger Grund vorliegt, der zur außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrages berechtigt, ob vorher eine Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich ist etc., sollten Sie erst eine Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt einholen, ehe Sie hier weitere Schritte einleiten. Ein im Mietrecht erfahrener Anwalt kann besser beurteilen, ob Sie berechtigt sind, einen Mietvertrag fristlos zu kündigen, bzw. ob Sie sich gegen eine fristlose Kündigung zur Wehr setzen sollten.
Auf Wunsch können Sie auch unsere sofortige telefonische Rechtsberatung bei allen auftretenden Fragen zur Kündigung in Anspruch nehmen.
Rufen Sie uns hierzu bei Bedarf gern an ! Tel.: 040 - 555 99 999
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