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Renovierung / Schönheitsreparaturen
Was Mieter und Vermieter einer Wohnung zur Renovierung und Ausführung von Schönheitsreparaturen wissen sollten
Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und Sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
In § 538 BGB heißt es: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
Das bedeutet, dass der Mieter einer Wohnung von Gesetzes wegen weder eine Renovierungspflicht noch eine Instandsetzungspflicht für die Mietsache hat.
Nach dem Gesetz ist also nicht der Mieter sondern vielmehr der Vermieter zur Renovierung einer Wohnung bzw. zur Ausführung von Schönheitsreparaturen an einer Wohnung verpflichtet.
Diese gesetzlichen Regelungen sind allerdings abdingbar, was bedeutet, die Regelungen dürfen durch die Parteien eines Mietvertrages (Vermieter und Mieter) geändert werden.
Hiervon wird in der Praxis reger Gebrauch gemacht. In fast jedem Mietvertrag wird vereinbart bzw. steht geschrieben, dass der Mieter einer Wohnung die Renovierung der Wohnung bzw. die Schönheitsreparaturen auszuführen hat.
Eine derartige Abwälzung der eigentlich dem Vermieter obliegenden Pflichten auf den Mieter zur Renovierung einer Wohnung bzw. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wird in gewissen Grenzen schon lange von der Rechtsprechung als zulässig angesehen.
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Aus diesem Grund finden sich in den meisten Mietverträgen formularartige Klauseln, durch welche der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird. Da diese Übung schon seit Jahrzehnten besteht, sind viele rechtliche Laien der unzutreffenden Auffassung, die Ausführung von Schönheitsreparaturen bzw. die Renovierung einer Wohnung sei immer und uneingeschränkt Sache des Mieters. Dem ist aber keineswegs so.
Enthält ein Mietvertrag keine Vereinbarung bzw. Vertragsklausel über die Renovierung und/oder die Durchführung von Schönheitsreparaturen, so ist es alleinige Pflicht des Vermieters, während der Dauer des Mietverhältnisses bis einschließlich zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mieträume nach dem Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen an einer Wohnung auszuführen und durch die regelmäßige Renovierung der Wohnung die Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
Die gleiche Verpflichtung trifft den Vermieter, wenn der Mietvertrag zwar eine Formularklausel enthält, welche den Mieter zur Renovierung bzw. zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, diese Klausel allerdings unwirksam ist. Auch in diesem Fall muss der Vermieter und nicht etwa der Mieter renovieren. Und das gilt nicht nur zum Ende sondern auch während der Dauer eines Mietverhältnisses.
Zur Frage der Wirksamkeit von Renovierungsklauseln und Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen gibt es vielfältige Rechtsprechung und jeden Tag kommen neue Entscheidungen hinzu. Die bedeutendsten Entscheidungen des für derartige Fragestellungen höchsten deutschen Gerichts, des Bundesgerichtshofs, finden Sie unter dem nachstehenden Link:
Urteile zu Renovierung und Schönheitsreparaturen
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Anhaltspunkte für die Unwirksamkeit von Vertragsklauseln über Schönheitsreparaturen können sich insbesondere unter folgenden Konstellationen ergeben:
Zu den Schönheitsreparaturen in einer Wohnung gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.
Werden in einem Formularmietvertrag weitere Leistungen des Mieters als durchzuführende Schönheitsreparaturen ohne einen angemessenen finanziellen Ausgleich durch den Vermieter vereinbart, so kann dadurch die gesamte Vereinbarung über Schönheitsreparaturen unwirksam sein, so dass nicht mehr der Mieter sondern ausschließlich der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen hat.
Sieht eine Formularklausel im Mietvertrag für die Ausführung von Schönheitsreparaturen zeitlich starre Fristen vor (z.B. "alle" oder "mindestens" 3 oder 5 Jahre anstatt "in der Regel" oder "üblicherweise"), welche auch einen Mieter, der die Mietsache kaum oder sehr pfleglich genutzt hat, so dass diese noch einwandfrei ist und eigentlich nicht renoviert werden müsste, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, so ist die Vertragsklausel in der Regel unwirksam.
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Verpflichtet eine Formularklausel in einem Mietvertrag den Mieter zur Durchführung einer so genannten Endrenovierung, also zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses unabhängig von der Frage, ob die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist oder nicht, so ist damit in der Regel die gesamte Vereinbarung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter während und zum Ende der Mietzeit unwirksam.
Verpflichtet eine Renovierungsklausel den Mieter, während der Dauer des Mietverhältnisses die Mieträume in bestimmten Farbtönen (zum Beispiel "weiß") zu streichen, so ist damit in der Regel die gesamte Vereinbarung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses und ebenso zum Ende der Mietzeit unwirksam.
Wirksam sind demgegenüber Vertragsklauseln, die den Mieter verpflichten, nach Ablauf des Mietverhältnisses die Mieträume in bestimmten Farbtönen zurückzugeben, wenn er sie ursprünglich so übernommen hat.
Nach einer neuen Entscheidung des BGH vom 18.3.2015 ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Die Entscheidung finden Sie hier:
Natürlich können wir hier nur grobe Anhaltspunkte für eine vorläufige Einschätzung und Bewertung entsprechender Formularklauseln bieten. Sie ersetzen keinesfalls die sorgfältige Auseinandersetzung mit der einschlägigen Rechtsprechung, insbesondere den hierzu ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und - was jedem juristischen Laien dringend anzuraten ist - die Beratung durch einen im Mietrecht erfahrenen Anwalt.
Sollten Sie Fragen zu den Schönheitsreparaturen und zur Renovierung haben und hierzu eine rechtliche Beratung wünschen, rufen Sie uns gern an !
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