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Bundesgerichtshof Entscheidungen
Einhaltung der Abrechnungsfrist für Betriebskosten durch den Wohnungsvermieter - VIII ZR 107/08 -
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Januar 2009 entschieden, dass auch bei einer Versendung auf dem Postweg die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht zur Wahrung der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungsfrist von einem Jahr genügt, sondern die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein muss.
Ferner hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, nach der bei zur Post gegebenen Briefen kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung besteht.
Die Kläger waren Mieter einer von der Beklagten vermieteten Wohnung in Berlin.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Kläger (Mieter) die Auszahlung eines Guthabens von 355,26 €.
Die Beklagte (Vermieterin) machte ihrerseits eine Nachforderung in Höhe von 625,71 € aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 geltend. Mit dieser Forderung hat sie die Aufrechnung erklärt und wegen des die Klageforderung übersteigenden Betrages von 270,45 € Widerklage erhoben.
Die Kläger (Mieter) haben geltend gemacht, die Beklagte (Vermieterin) habe die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt, weil die Kläger (Mieter) die unter dem Datum 21. Dezember 2005 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 nicht erhalten hätten.
Die Beklagte (Vermieterin) hat Beweis dafür angetreten, dass die Abrechnung rechtzeitig durch Aufgabe zur Post abgesendet worden sei.
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Das Amtsgericht hat die Beklagte (Vermieterin) antragsgemäß verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten (Vermieterin) zurückgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten (Vermieterin) hatte keinen Erfolg.
Der zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Nachforderung der Beklagten (Vermieterin) gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist, weil die Beklagte (Vermieterin) die einjährige Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingehalten hat.
Zur Wahrung dieser Frist muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung genügt nicht (so ausdrücklich der Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 51).
Die von der Beklagten (Vermieterin) unter Beweis gestellte Tatsache, dass ihr Lebensgefährte die Betriebskostenabrechnung am 21. Dezember 2005 als Brief zur Post gegeben und an die Kläger abgeschickt habe, begründet keinen Anscheinsbeweis dafür, dass den Klägern (Mietern) die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig zugegangen ist. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung.
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Die Geltendmachung der Nachforderung durch die Beklagte (Vermieterin) wäre deshalb gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur dann nicht ausgeschlossen, wenn die Beklagte (Vermieterin) die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hätte. Diese Voraussetzung ist aber nicht erfüllt.
Für das Vertretenmüssen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt die Vorschrift des § 278 BGB, sodass der Vermieter auch ein Fehlverhalten seiner Erfüllungsgehilfen zu vertreten hat. Hier war die Post als Erfüllungsgehilfin der Beklagten (Vermieterin) für die Zusendung der Abrechnung anzusehen.
Entgegen der Ansicht der Beklagten (Vermieterin) ist § 278 BGB nicht einschränkend anzuwenden und der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten Ausnahmefall nicht generell anzunehmen, wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste aufgetreten sind.
Dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass im Hinblick auf den Ausschluss von Nachforderungen in allen Fällen des Postversands - abgesehen von Ausnahmesituationen (z. B. Poststreik) - doch die rechtzeitige Absendung der Abrechnung zur Fristwahrung genügen würde.
Dies widerspräche jedoch der ausdrücklichen Regelungsabsicht des Gesetzgebers. Es hängt vielmehr von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, ob eine verzögerte Postzustellung oder ein Verlust der Postsendung auf einem Verschulden der Post beruht.
BGH, Urteil vom 21. Januar 2009
- VIII ZR 107/08 -
Mitteilung der Pressestelle des BGH Nr. 16 / 2009
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§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (...)
MERKE:
Als Vermieter müssen Sie dafür Sorge tragen, dass Ihre Nebenkostenabrechnung Ihrem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode zugeht und Sie notfalls später den Zugang der Nebenkostenabrechnung auch beweisen können.
Sofern Sie Ihrem Mieter nicht einige Zeit vor Ablauf der 12-Monats-Frist die Nebenkostenabrechnung per Einschreiben mit Rückschein übersandt und den die Zustellung bestätigenden Rückschein vor Ablauf der 12-Monats-Frist zurück erhalten haben, sollten Sie die Nebenkostenabrechnung entweder selbst in Gegenwart eines Zeugen oder durch einen zuverlässigen Boten vor Ablauf der 12-Monats-Frist dem Mieter übergeben (lassen) oder in den Briefkasten des Mieters einwerfen (lassen).
Der Zeuge bzw. Bote sollte sich notieren, wann (Datum, Uhrzeit) welche Nebenkostenabrechnung für welchen Mieter übergeben, bzw. in den Briefkasten eingeworfen wurde, damit er diese Tatsache notfalls im Falle eines späteren Rechtsstreits erinnern und als Zeuge vor Gericht bestätigen kann.
Sie als Vermieter sind für den rechtzeitigen Zugang der Nebenkostenabrechnung beweispflichtig, sollte Ihr Mieter den rechtzeitigen Erhalt in Abrede stellen!
(Gleiches Vorgehen empfiehlt sich auch für die Zustellung einer Kündigung, einer Abmahnung oder anderer wichtiger Willenserklärungen.)
Sollten Sie Fragen zu der Entscheidung haben und hierzu eine telefonische Rechtsberatung wünschen, rufen Sie uns gern an !
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