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Bundesgerichtshof Entscheidungen
Keine Pflicht des Vermieters zur Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege von Betriebskostenabrechnungen an den Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung - VIII ZR 78/05 -
Keine Pflicht des Vermieters zur gesonderten Abrechnung der Betriebskosten bei gemischt genutzten Gebäuden -VIII ZR 78/05 -
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im März 2006 über die Frage der Verpflichtung des Vermieters zur Übermittlung von Fotokopien der Abrechnungsbelege von Nebenkostenabrechnungen an den Mieter entschieden. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist der Vermieter hierzu nicht verpflichtet. Vielmehr reicht es aus, wenn der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit einräumt, die Abrechnungsbelege bei dem Vermieter einzusehen.
Ebenfalls ist der Vermieter nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht verpflichtet, bei gemischt genutzten Gebäuden die Betriebskosten der Gewerbeflächen im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen gegenüber den Wohnraummietern im Vorwege abzuziehen, sofern die Betriebskostenarten nicht zu einer Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.
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Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs liegt folgender Fall zu Grunde:
Der Beklagte ist Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Vermieterin in Berlin. Mit ihrer Klage hat die Vermieterin unter anderem die Zahlung rückständiger Mieten sowie Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen verlangt. Der Mieter hat beanstandet, dass die Vermieterin die im selben Gebäude befindlichen Gewerbeflächen und die darauf entfallenden Kosten in den Betriebskostenabrechnungen nicht vorweg abgezogen und ihm darüber hinaus trotz eines entsprechenden Verlangens keine Fotokopien zu den einzelnen Abrechnungsbelegen überlassen habe.
Im Übrigen hat der Mieter wegen der von ihm beanstandeten Abrechnungsweise die Aufrechnung erklärt und Widerklage erhoben. Das Berufungsgericht hat der Klage der Vermieterin im Wesentlichen stattgegeben und die Widerklage des Mieters insgesamt abgewiesen.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die daraufhin eingelegte Revision des Mieters zurückgewiesen.
Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass bei der Abrechnung des Vermieters von preisfreiem Wohnraum über Betriebskosten soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben ein Vorwegabzug der Kosten, die auf die in einem gemischt genutzten Gebäude befindlichen Gewerbeflächen entfallen, jedenfalls dann nicht geboten ist, wenn sie hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskostenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.
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Der Vorwegabzug ist nur für bestimmte Mietverhältnisse im öffentlich geförderten Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben (§ 20 Abs. 2 Satz 2 der Neubaumietenverordnung). Er soll verhindern, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet werden, die allein oder in höherem Maße aufgrund einer gewerblichen Nutzung in gemischt genutzten Objekten entstehen.
Dem Wohnungsmieter entsteht jedoch kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf das Gebäude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter geltenden Maßstab nicht schlechter gestellt wird als im Falle einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen.
Hierdurch wird auch dem Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Abrechnung Rechnung getragen. Nach diesen Grundsätzen waren die Betriebskostenabrechnungen der Vermieterin ordnungsgemäß. Das Berufungsgericht hatte angenommen, die in dem Gebäude befindlichen fünf Gewerbebetriebe darunter ein Job-Center und ein Internet-Café hätten keine erhebliche Mehrbelastung hinsichtlich der einzelnen Betriebskostenarten verursacht.
Diese Würdigung des Berufungsgerichts, die vom Bundesgerichtshof nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu überprüfen ist, war aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
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Des Weiteren hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung hat. Einen solchen Anspruch des Mieters sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraumes nicht vor.
Einer entsprechenden Anwendung des § 29 Abs. 2 Satz 1 der Neubaumietenverordnung, der für bestimmte preisgebundene Wohnraummietverhältnisse dem Mieter einen Anspruch auf Überlassung von Ablichtungen gegen Kostenerstattung einräumt, steht entgegen, dass eine dem Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufende Regelungslücke des Gesetzes nicht vorliegt.
Auch ein Anspruch des Mieters nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auf Übersendung von Fotokopien war im vorliegenden Fall nicht gegeben.
Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen die dessen Interesse an einer Überprüfung der Abrechnung in der Regel hinreichend Rechnung trägt , um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern.
Hierdurch kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen wie es auch der Beklagte, dem die Klägerin während des Rechtsstreits rund 300 Fotokopien von Abrechnungsbelegen übermittelt hatte, gestellt hatte vorgebeugt werden. Dieses Interesse des Vermieters würde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er dem Mieter stets auch gegen Kostenerstattung auf dessen Anforderung hin Belegkopien zu überlassen hätte.
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Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien kann nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings ausnahmsweise dann in Betracht kommen, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann.
So lag der Fall hier jedoch nicht. Dass dem Mieter die Einsichtnahme in den Geschäftsräumen der ebenfalls in Berlin gelegenen Hausverwaltung der Vermieterin nicht unzumutbar war, hatte das Berufungsgericht mit rechtsfehlerfreien und von der Revision nicht beanstandeten Erwägungen angenommen.
BGH Urteil vom 8. März 2006
- VIII ZR 78/05 -
Mitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshofs Nr. 34/2006
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