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Bundesgerichtshof Entscheidungen
Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln - VIII ZR 316/06 -
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im September 2007 entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung in Bremen. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung:
"Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."
In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:
"Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen."
Die Kläger (Mieter) haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger (Mieter) hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.
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Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, folgt weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 der Anlage dazu, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liegt ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.
Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben.
Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.
BGH, Urteil vom 12. September 2007
- VIII ZR 316/06 -
Mitteilung der Pressestelle des BGH Nr. 125/2007
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Fazit:
Wenn Sie die Frage der Wirksamkeit einer Vertragsklausel in Ihrem Mietvertrag über Wohnraum zu Schönheitsreparaturen beziehungsweise Renovierungsverpflichtungen zunächst einmal selbst überprüfen wollen, sollten Sie vorrangig danach sehen, ob dem Mieter durch die jeweilige Klausel die Möglichkeit belassen wird, gegenüber dem Vermieter einzuwenden, der konkrete Zustand der Wohnung erfordere (noch) keine Renovierung bzw. keine Schönheitsreparaturen. Lässt die Klausel dies nicht zu, weil sie etwa von starren Renovierungsfristen ausgeht, von denen nach der Klausel auch bei einem tatsächlich noch einwandfreien und nicht renovierungsbedürftigen Zustand der Wohnung nicht abgewichen werden kann, spricht vieles dafür, dass die Klausel unwirksam ist.
Gleiches gilt für Vertragsklauseln, die den Mieter - wie in der hier vorliegenden Entscheidung - ohne Ausnahme zur Renovierung verpflichten wollen, auch wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung einwandfrei ist und noch keine Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen erfordert.
Wenn Sie anhand einer derartigen Vorprüfung zu dem Ergebnis gelangen sollten, dass eine Klausel in Ihrem Mietvertrag voraussichtlich unwirksam ist, sollten Sie als Mieter unbedingt den Mietvertrag einem im Mietrecht erfahrenen Anwalt zur Prüfung vorlegen, ehe Sie sich insoweit gegenüber Ihrem Vermieter festlegen und die Ausführung von Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen ablehnen!
Sollten Sie Fragen zu der Entscheidung haben und hierzu eine telefonische Rechtsberatung wünschen, rufen Sie uns gern an !
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