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Bundesgerichtshof Entscheidung
Zur (ordentlichen) Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters - VIII ZR 6/04 -
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in einer Entscheidung im Februar 2005 zu der Frage Stellung genommen, inwieweit ein Mieter, dem der Vermieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat, der Räumungsklage die später erfolgte Zahlung der rückständigen Miete entgegenhalten kann.
Die beklagte Mieterin war mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt.
Während des Prozesses zahlte das für die Mieterin zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dessen sonstige Voraussetzungen vorlagen, unwirksam.
Die Vermieterin hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt.
Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete – schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Ob der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands auch die Wirkungen einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung entfallen läßt, ist umstritten. Amtsgericht und Landgericht haben dies angenommen und die Klage der Vermieterin daher abgewiesen.
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Der Bundesgerichtshof hat auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Vermieterin das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Er hat entschieden, daß ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zwar die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden läßt, nicht dagegen ohne weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung.
Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachgebildete Vorschrift fehlt bei den Bestimmungen über die fristgemäße Kündigung.
Der Senat weist darauf hin, daß die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters.
Der ordentlichen Kündigung gegenüber kann sich der Mieter - anders als bei der fristlosen Kündigung - auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch kann die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.
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Eine abschließende Entscheidung war dem Bundesgerichtshof jedoch nicht möglich. Der Senat hat das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Dort wird zu prüfen sein, aus welchen Gründen die Mieterin mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten und ob danach der aufgelaufene Zahlungsrückstand als eine von ihr verschuldete Pflichtverletzung zu werten ist.
BGH, Urteil vom 16. Februar 2005
- VIII ZR 6/04 -
Mitteilung der Pressestelle des BGH Nr. 27/2005
Anmerkung:
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten, nachdem die Räumungsklage dem Mieter durch das Gericht zugestellt worden ist, die gesamte rückständige Miete unter Einschluss der inzwischen weiter aufgelaufenen Mietzahlungen (bzw. Nutzungsentschädigungen nach erfolgter Kündigung) von dem Mieter erhalten hat oder sich eine öffentliche Stelle (Sozialamt) zur Befriedigung des Vermieters verpflichtet hat. (Dies ist in einem Zeitraum von zwei Jahren allerdings nur einmalig möglich.)
Da diese gesetzliche Regelung ausdrücklich nur für die außerordentliche fristlose Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum wegen Zahlungsverzuges gilt, hat der Bundesgerichtshof sich in der vorstehenden Entscheidung mit der Frage beschäftigt, ob der Mieter mit der Zahlung des gesamten rückständigen Mietzinses auch eine ordentliche fristgemäße Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges zu Fall bringen kann.
Hier wird künftig darauf abzustellen sein, ob und welches Verschulden den Mieter an der nicht rechtzeitigen Zahlung der Miete (z.B. unvorhersehbare plötzliche Insolvenz des Arbeitgebers o.ä.) trifft.
Für Vermieter, die sich unbedingt aus dem Mietverhältnis mit dem Mieter lösen wollen, empfielt sich daher, im Falle des Zahlungsverzuges das Mietverhältnis nicht nur außerordentlich und fristlos sondern hilfsweise auch ordentlich und fristgemäß zu kündigen.
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