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Bundesgerichtshof Entscheidungen
Begründung einer Mieterhöhung durch "Typengutachten" über vergleichbare Wohnungen - VIII ZR 122/09 -
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Mai 2010 entschieden, dass die formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gegenüber einem Wohnungsmieter auch durch ein Sachverständigengutachten erfüllt werden können, das sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht.
Die Beklagte ist Mieterin einer von der klagenden Immobiliengesellschaft vermieteten Wohnung in Bad Homburg.
Die Vermieterin verlangt Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 54,65 € ab dem 1. April 2008. Dem Mieterhöhungsverlangen war ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigefügt. Es handelt sich um ein "Typengutachten". Das heißt, das Gutachten bezieht sich nicht unmittelbar auf die Wohnung der beklagten Mieterin, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen.
Die Mieterin stimmte der beabsichtigen Mieterhöhung nicht zu. Sie meint, das zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten sei mangelhaft. Dies führe zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.
Das Amtsgericht ist dem nicht gefolgt und hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage der Vermieterin stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Mieterin hat das Landgericht zurückgewiesen.
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Auch die Revision der Mieterin hatte keinen Erfolg.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin die formellen Anforderungen des § 558a BGB* erfüllt.
Mit der nach dieser Vorschrift erforderlichen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter begehrten Mieterhöhung benötigt. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist die Begründungspflicht erfüllt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet.
Im entschiedenen Fall genügt das Gutachten den danach zu stellenden Anforderungen. Auch ein so genanntes Typengutachten versetzt den Mieter in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise zu überprüfen. Die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen können auch – wie im entschiedenen Fall – aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen.
§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. ...
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. ...
...
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*§ 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) ...
BGH, Urteil vom 19. Mai 2010
– VIII ZR 122/09 -
Mitteilung der Pressestelle des BGH Nr. 105/2010
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Langfassung der Entscheidung
BGB § 558a Abs. 2 Nr. 3
Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten "Typengutachtens".
Tenor:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 21. April 2009 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Sachverhalt (Tatbestand):
Die Klägerin (Vermieterin) verlangte von der Beklagten (Mieterin) mit Schreiben vom 25. Januar 2008 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von ihr bewohnte Wohnung in B. ab 1. April 2008 um 54,65 € monatlich. Zur Begründung nahm die Klägerin (Vermieterin) auf ein dem schriftlichen Erhöhungsverlangen beigefügtes Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bezug.
Die Beklagte (Mieterin) stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie stellt die Ortsüblichkeit der verlangten Miete nicht in Abrede, meint jedoch, das zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten sei mangelhaft; dies führe zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten (Mieterin) zurückgewiesen.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte (Mieterin) ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
Ein Mieterhöhungsverlangen könne gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen. Welche Anforderungen an die Gründe des in Bezug genommenen Gutachtens zu stellen seien, lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen.
Ausreichend sei in einer Gemeinde ohne Mietspiegel - wie hier - insoweit, dass der Gegenstand des Gutachtens entweder die Wohnung des Mieters oder bei Typengutachten - wie hier - eine benachbarte, nach Ausstattung und Größe vergleichbare Wohnung sei, der Gutachter die örtliche Vergleichsmiete dafür benenne und seine Herangehensweise bei der Ermittlung und Auswertung der Daten darlege. Diese formalen Mindestanforderungen halte das von der Klägerin (Vermieterin) ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 25. Januar 2008 beigefügte Sachverständigengutachten ein.
Zweifele der Mieter die Richtigkeit des vom Vermieter in Bezug genommenen Gutachtens an, handele es sich um eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Die materielle Richtigkeit des Gutachtens könne hier dahinstehen, weil die Beklagte (Mieterin) das Ergebnis - die Ortsüblichkeit der verlangten Miete - nicht anzweifle.
II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Klägerin (Vermieterin) kann von der Beklagten (Mieterin) die Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verlangen (§ 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 BGB). Es kann dahingestellt bleiben, ob sich ein Mieter auf die formelle Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens berufen kann, wenn er - wie die Beklagte (Mieterin) - ausdrücklich nicht anzweifelt, dass die vom Vermieter verlangte erhöhte Miete ortsüblich ist. Denn das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin (Vermieterin) ist entgegen der Auffassung der Revision wirksam.
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1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen S. erfolgte Mieterhöhungsverlangen der Klägerin (Vermieterin) vom 25. Januar 2008 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB.
a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667, Tz. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124, Tz. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, Tz. 17).
Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 12). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (BVerfG, Beschlüsse vom 5. Mai 1996 - 1 BvR 12/85, WuM 1986, 239; vom 14. Mai 1986 - 1 BvR 494/85, NJW 1987, 313 f.).
b) Diese Anforderungen hat das Berufungsgericht zu Recht als erfüllt angesehen, denn der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt und die Wohnung der Beklagten (Mieterin) in das örtliche Mietpreisgefüge eingeordnet hat.
Die von der Revision gegen das Gutachten vorgebrachten methodischen Einwände, der Sachverständige habe nur Wohnungen aus dem Bestand der Klägerin (Vermieterin) zugrunde gelegt und zudem nur ein "Typengutachten" - ohne Besichtigung der Wohnung der Beklagten (Mieterin) - erstellt, sind nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in Frage zu stellen.
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Bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch Benennung von drei Vergleichswohnungen (§ 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB) ist es dem Vermieter ebenfalls unbenommen, sich auf Wohnungen aus dem eigenen Bestand zu beziehen (BT-Drs. 14/4553, S. 54 f.; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 31; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 98, 100).
Auch ein so genanntes Typengutachten versetzt den Mieter entsprechend dem Zweck des § 558a BGB in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können, und ist daher zur formellen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 88; MünchKommBGB/Artz, aaO, Rdnr. 25; aA Mersson in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 558a BGB Rdnr. 6.5a).
2. Die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB (Kappungsgrenze, Wartefrist usw.) stehen zwischen den Parteien ebenso wenig in Streit wie die Ortsüblichkeit der von der Klägerin (Vermieterin) geforderten Miete. Auf die von der Revision geltend gemachten inhaltlichen Mängel des Gutachtens kommt es daher nicht an.
BGH, Urteil vom 19. Mai 2010
- VIII ZR 122/09 -
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